Квартира под залог
Что делать, если банки не любят выдавать долгосрочные потребительские кредиты на большие суммы, если у них нет уверенности в том, что кредитуемый сможет вернуть долг? Правильно, для этого существует такой вид кредитования, как квартира под залог. Именно квартира позволяет получить нецелевой кредит на солидную сумму, что развязывает предпринимателю руки в вопросах использования полученного кредита. На сегодняшний день банки предпочитают выдавать именно кредиты под залог недвижимости – квартир, коммерческой недвижимости, частных домов и даже земельных участков. При этом зачастую процентная ставка у нецелевого кредита, где взята квартира, бывает значительно ниже, чем по аналогичным целевым кредитам. Подобная практика стала весьма популярной по той причине, что недвижимость (если юридическая чистота сделки соблюдена и актив оценён верно) сама по себе уже гарантирует обеспечение кредита. Кроме того, квартира под залог позволяет заёмщику наиболее эффективно использовать свои собственные активы.
Ранее получить кредит под залог квартиры было весьма затруднительно, поскольку ещё советское законодательство практически никак не регулировало подобных вопросов. Однако со временем эту проблему удалось решить, теперь квартира под залог – нормальное явление современной коммерческой жизни. На сегодняшний день получение кредита под залог квартиры можно под различные проценты – всё тут зависит от того, какие документы заёмщик может предоставить с целью подтверждения своих доходов. Наиболее низкие ставки кредита под залог ждут тех заёмщиков, которые работают по найму, а наиболее высокие – владельцев бизнеса. Также на процентные ставки и соотношение кредита к залогу влияет тип недвижимости: например, высокая ставка и низкое соотношение кредита к сумме залога ждёт тех, кто в залог оставляет землю, поскольку этот рынок ещё недостаточно развит, поэтому подобный кредит стоит брать разве что для того, чтобы можно было завершить строительство дома.
Более популярным предметом залога выступает квартира. В таком случае размер кредита бывает максимальным, а расходы и ставки – минимальны. Подобный кредит можно взять практически для любой цели, включая даже приобретение квартиры. Передаваемая квартира под залог должна быть собственностью самого заёмщика. Впрочем, законодательство не препятствует тому, чтобы квартирой владели третьи лица (обычно это члены семьи и прочие родственники). Главным условием получения кредита под залог квартиры является совершеннолетие и дееспособность владельца квартиры, иначе кредит никто не выдаст. В том случае, если проживающие в закладываемой квартире несовершеннолетние не являются её владельцами, а только прописаны там, то юридически совершить сделку можно, однако и тут не обойдётся без трудностей: здесь потребуется специальное разрешение, которое вправе выдавать только органы опёки и попечительства.
Это требование обуславливается тем, что в случае взыскания задолженности по кредиту проживающим в заложенной квартире нужно будет отказывать в праве проживания в ней. И если в данной квартире проживают несовершеннолетние, то законодательство выдвигает обязательное требование: квартира под залог может быть выдана только по разрешению органов опёки. При этом закон не требует согласия на сделку со стороны других проживающих в закладываемой квартире совершеннолетних лиц, для этого вполне подойдёт решение только лишь собственника квартиры. Но банки, предоставляющие кредиты, для того, чтобы избежать в дальнейшем никому не нужных конфликтов, практикуют запрос согласия от всех совершеннолетних, которые упоминаются в домовой книге. При этом банки предупреждают, какими могут быть последствия, наступающие в случае невыплаты кредита.
Квартира под залог должна соответствовать ряду требований. Главным из них является требование, что квартира не должна быть ветхой или аварийной, и не должна быть включена в план реконструкции с выселением или постановки на капитальный ремонт. В таких случаях банки используют различные методы проверки: одних устраивают справки эксплуатационных организаций, другие довольствуются заключениями строительных экспертов или оценщиков, а третьим достаточно визуального осмотра представителем кредитора. Обычно проблемы возникают в тех случаях, когда речь идёт о домах, которые строились до 50-х годов прошлого века, но если квартира под залог в подобных домах удовлетворяет требования банка, то на кредит можно рассчитывать. Ранее чистоту документов на недвижимость проверяли страховые компании, которые страховали право собственности на неё, но в последнее время банки всё больше отказываются от подобной практики, поэтому оформление кредита проходит гораздо быстрее.
